Compromis de vente

Le compromis de vente : une étape clé de votre achat immobilier

Vous avez enfin trouvé le bien immobilier de vos rêves et vous vous apprêtez à signer ? Avant de vous engager définitivement chez le notaire, vous allez d'abord conclure un compromis de vente avec le vendeur. 

Cette promesse synallagmatique scelle votre accord sur la chose et le prix, tout en vous laissant un délai de rétractation. 

Mais comment fonctionne exactement ce contrat préliminaire ? Que doit-il contenir et quels sont ses effets ? Quelles précautions prendre avant de le signer ? Guy Hoquet vous éclaire.

Définition : qu'est-ce qu'un compromis de vente ?

Le compromis de vente est un avant-contrat par lequel un vendeur s'engage à vendre un bien immobilier à un acheteur qui s'engage à l'acquérir, moyennant un prix convenu et sous certaines conditions suspensives. 

C'est un acte préparatoire à la vente définitive qui se signera ultérieurement chez le notaire (on parle alors d'acte authentique).

Le compromis de vente a une double nature juridique :

• C'est une promesse synallagmatique de vente, c'est-à-dire un contrat par lequel les deux parties (vendeur et acheteur) s'obligent réciproquement à conclure la vente si les conditions prévues sont remplies. 
• C'est une vente sous conditions suspensives, c'est-à-dire que le transfert de propriété et le paiement du prix n'interviendront que si certains événements se réalisent (obtention d'un prêt, absence de droit de préemption, de servitude...).

Il a pour but de figer les conditions de la vente (identité des parties, désignation du bien, prix, date de signature de l'acte authentique...) et d'accorder un délai aux parties pour vérifier que le bien est juridiquement et matériellement "clean" (absence d'irrégularités urbanistiques, environnementales, locatives...). 

La signature d'un compromis de vente n'est pas légalement obligatoire, mais elle est devenue une pratique systématique car elle sécurise la transaction et engage les deux parties. Elle intervient généralement après la négociation du prix et des conditions de vente, et après que l'acheteur a visité le bien et obtenu un accord de principe de sa banque. 

Exemple : Après plusieurs visites, Julie et Paul ont enfin trouvé la maison de leurs rêves. Ils s'entendent avec les vendeurs sur un prix de 300 000 € (hors frais de notaire) et un délai de signature de 3 mois, le temps d'obtenir leur prêt. Ils signent alors un compromis de vente qui reprend ces éléments et pose des conditions suspensives (accord du prêt, absence de servitude...). Ils versent un dépôt de garantie de 10% du prix (soit 30 000 €) qui sera conservé par le notaire jusqu'à la vente.

Les mentions obligatoires du compromis de vente

Pour être valable, le compromis de vente doit obligatoirement comporter les mentions suivantes :

• La désignation précise du bien vendu (adresse, surface, numéro de lot en copropriété, références cadastrales...) Le prix de vente convenu entre les parties, ainsi que les modalités de paiement (comptant, à crédit...) 
• L'identité complète des parties (nom, prénom, date et lieu de naissance, adresse, profession, situation matrimoniale...) 
• La date limite de signature de l'acte authentique chez le notaire (généralement entre 2 et 3 mois après le compromis)
• Un délai de rétractation de 10 jours au profit de l'acquéreur non professionnel 
• Les conditions suspensives qui doivent être réalisées pour que la vente se fasse (obtention du prêt, certificats d'urbanisme...) 
• La mention manuscrite de l'acquéreur précisant qu'il n'a reçu aucun document ou délivré aucun engagement avant le délai de rétractation
• Les diagnostics techniques obligatoires remis par le vendeur (performance énergétique, amiante, plomb, gaz, électricité, assainissement...)

• Le montant du dépôt de garantie versé par l'acheteur (5 à 10% du prix en général) et les conditions de sa restitution
• Une clause de substitution permettant à l'acquéreur de se faire remplacer par une autre personne (SCI, enfant...)
• Une clause de servitude informant l'acquéreur de servitudes non reportées dans l'acte
• Une clause de procuration permettant à un tiers de signer l'acte authentique à la place de l'acquéreur empêché
• Une clause de prêt subordonnant la vente à l'obtention par l'acheteur d'un ou plusieurs prêts
• Une clause de solidarité précisant si les époux ou partenaires acquéreurs achètent pour leur compte personnel ou commun

Les effets juridiques du compromis de vente

Une fois signé, le compromis de vente produit plusieurs effets juridiques importants :

• Il engage définitivement les deux parties à conclure la vente si les conditions suspensives sont réalisées. Aucune des deux ne peut se rétracter sans le consentement de l'autre (sauf clause contraire).
• Il fait courir le délai de rétractation de 10 jours au profit de l'acquéreur non professionnel. Passé ce délai, l'acquéreur ne peut plus se rétracter sans perdre son dépôt de garantie (sauf défaut de réalisation d'une condition suspensive).
• Il peut transférer les risques à l'acheteur, qui devient gardien du bien et doit le faire assurer (sauf clause contraire). Si le bien est détruit ou dégradé avant la vente, l'acheteur devra quand même payer le prix.
• Il interdit au vendeur de proposer le bien à d'autres acquéreurs potentiels ou d'accepter une offre concurrente (sauf clause contraire).
• Il oblige le vendeur à délivrer les diagnostics techniques obligatoires à l'acheteur, qui peut les invoquer pour se rétracter ou renégocier le prix.
• Il permet à l'acheteur de publier le compromis au Service de la Publicité Foncière pour le rendre opposable aux tiers (créanciers, locataires...).
  

Si l'une des conditions suspensives n'est pas réalisée dans le délai prévu (par exemple refus de prêt), le compromis est caduc et les parties sont libérées de leurs engagements. L'acheteur récupère son dépôt de garantie.

Si l'une des parties refuse de signer l'acte authentique malgré la réalisation des conditions suspensives, l'autre partie peut l'y contraindre en justice ("exécution forcée") et lui réclamer des dommages-intérêts.

Les précautions à prendre avant de signer un compromis

Avant de vous engager par la signature d'un compromis de vente, il est crucial de prendre quelques précautions :

• Visiter le bien au moins deux fois, à des moments différents, pour vérifier son état apparent, ses équipements, son environnement, sa luminosité...
• Demander au vendeur tous les documents relatifs au bien (titre de propriété, règlement de copropriété, procès-verbaux d'assemblées, relevés de charges, contrats de location...) et les étudier attentivement.
• Vérifier la conformité du bien et de ses aménagements aux règles d'urbanisme (demande d'un certificat d'urbanisme en mairie).
• Faire réaliser un audit de la copropriété par un spécialiste pour identifier d'éventuelles difficultés juridiques ou financières.
• Négocier les clauses du compromis (durée, conditions suspensives, dépôt de garantie, délais...) pour l'adapter à votre situation et vous protéger.
• Bien chiffrer son plan de financement et obtenir un accord de principe écrit de sa banque avant de s'engager.
• Prendre conseil auprès de professionnels (notaire, agent immobilier, avocat...) pour vous assister dans la négociation et la rédaction du compromis.

Une fois le compromis signé, lisez-le à tête reposée pendant le délai de rétractation. En cas de doute ou de désaccord sur une clause, n'hésitez pas à vous rétracter par lettre recommandée avec accusé de réception. Vous n'aurez pas à justifier ce choix et récupérerez votre dépôt de garantie.

Mieux vaut perdre une occasion qu'acheter un bien qui ne vous convient pas ou qui vous engage au-delà de vos capacités. Un compromis signé dans la précipitation est source de déconvenues et de litiges.

Guy Hoquet répond aux questions sur le compromis de vente

L’essentiel à retenir

1. Le compromis de vente est un avant-contrat qui engage le vendeur et l'acheteur à conclure la vente définitive si les conditions suspensives sont réunies. 
2. Il doit comporter des mentions obligatoires (identité des parties, désignation du bien, prix, date de signature, délai de rétractation...) et des conditions adaptées à la situation (financement, urbanisme, servitudes...).
3. Une fois signé, il interdit aux parties de se rétracter (sauf délai de 10 jours pour l'acheteur) ou de proposer le bien à d'autres, sous peine de sanctions.
4. Il ne transfère pas encore la propriété du bien mais les risques de perte ou dégradation, à charge pour l'acheteur de s'assurer.
5. Avant de s'engager, il est crucial de bien s'informer sur le bien et ses contraintes, de faire valider le compromis par un professionnel et de sécuriser son plan de financement.

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